Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire

NOR : LHAL1525838P
ELI : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/rapport/2016/7/21/LHAL1525838P/jo/texte
JORF n°0168 du 21 juillet 2016
Texte n° 25

Version initiale


  • Monsieur le Président de la République,
    La présente ordonnance est prise en application de l'article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a créé, à son article 164, les organismes de foncier solidaire. Il s'agit d'organismes sans but lucratif qui ont pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l'accession à la propriété, à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Cet article a été codifié à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme.
    L'Organisme de foncier solidaire (OFS) constitue ainsi un nouvel acteur foncier dont l'objet est notamment de constituer un parc pérenne d'accession à la propriété ou à la location de ménages modestes, sous plafond de ressource et de loyer ou de prix le cas échéant.
    Cet objectif ne peut être réalisé que dans le cadre d'une dissociation des propriétés du sol et du bâti. Seul un bail de longue durée (quatre-vingt-dix-neuf ans au plus) générateur de droits réels, dont la durée est reconduite à chaque mutation, est de nature à garantir la pérennité d'un parc de ce type.
    Il s'agit donc de créer un bail d'un type nouveau.
    L'article 1er modifie l'intitulé du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation. Il devient « bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d'une convention d'usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire ».
    Il crée également un chapitre V au titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation, intitulé « Bail réel solidaire ». Ce nouveau chapitre comprend cinq sections :


    - la section 1 présente les principales caractéristiques d'un bail réel solidaire ;
    - la section 2 expose les droits et obligations des parties au bail réel solidaire ;
    - la section 3 traite des modalités de transmission des droits réels immobiliers et de ses effets ;
    - la section 4 précise les sanctions prévues en cas de méconnaissance des plafonds de ressources et de prix ;
    - la section 5 concerne les dispositions générales applicables à ce nouveau bail.


    • L'article L. 255-1 présente les caractéristiques essentielles d'un bail réel solidaire. La mise sous bail réel solidaire est une faculté réservée aux organismes de foncier solidaire. Le bail réel solidaire permet de consentir des droits réels immobiliers portant sur des logements en vue soit de la location, soit de l'accession à la propriété de logements.
      Le bail réel solidaire est d'une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. La mise sous bail réel solidaire a pour objet, le cas échéant, la construction ou la réhabilitation de logements. Elle peut aussi concerner une construction existante, ne nécessitant pas de travaux.
      Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du bail, à être occupés, à titre de résidence principale, conformément aux dispositions de l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme.
      Le bail réel solidaire englobe aussi bien la cession directe de droits réels immobiliers que la souscription de parts et actions donnant droit à l'attribution en jouissance du bien.
      L'article L. 255-2 encadre les plafonds de l'accession sociale à la propriété, lorsque le titulaire des droits réels immobiliers est l'occupant du logement, à titre de résidence principale. Ces plafonds de ressources et de prix de cession sont ceux fixés par décret en Conseil d'Etat.
      Dans le respect des modalités de plafonnement prévues par ce décret, l'OFS a la possibilité de fixer des seuils inférieurs. De même, il a la possibilité, dans le bail, d'interdire la mise en location du logement par le titulaire des droits réels immobiliers.
      L'article L. 255-3 introduit une disposition spécifique et novatrice du régime du bail réel solidaire. Il s'agit d'un cas de figure où l'OFS confie à un tiers le soin de commercialiser les droits réels afférents au bail réel solidaire soit sous forme de cession de droits réels immobiliers, soit sous forme de parts et actions permettant la jouissance du logement.
      Le nouveau bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est alors signé avec l'organisme de foncier solidaire. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel initial, jusqu'à son extinction.
      L'article L. 255-4 encadre les conditions de mise en location. Il s'agit du respect des conditions de plafonds de ressources et de loyers du régime des logements bénéficiant d'un prêt local à usage social (PLUS). L'OFS dans le bail peut imposer au preneur des droits réels immobiliers en vue de la location des seuils inférieurs.
      L'article L. 255-5 prévoit que les conditions de mutation des droits réels immobiliers ou des parts et actions permettant la jouissance du bien font l'objet d'un plafonnement, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.
      L'article L. 255-6 précise qu'aucune résiliation unilatérale ne peut intervenir hors les cas prévus au chapitre V, en vue de protéger les preneurs des droits réels immobiliers. Le bail réel solidaire ne peut faire l'objet d'une tacite reconduction.


    • Cette section précise les droits et obligations du preneur de droits réels immobiliers.
      L'article L. 255-7 énonce des dispositions classiques du régime des autres baux réels existants en ce qui concerne :


      - l'obligation de construction ou de réhabilitation de logements, quand elle est prévue dans le bail ;
      - l'interdiction de toute action diminuant la valeur du bien ou le détruisant ;
      - l'encadrement des activités qui peuvent être exercées dans le bien ;
      - l'obligation d'entretenir le bien en bon père de famille ;
      - la jouissance libre des droits réels immobiliers réels dans le respect des dispositions du bail et la propriété provisoire des immeubles.


      L'article L. 255-8 rappelle l'obligation de paiement d'une redevance à l'OFS par le preneur de droits réels immobiliers. Le non-paiement de cette redevance constitue un cas de résiliation du bail. Le montant de cette redevance est encadré, afin de maintenir accessible le logement aux ménages cibles.
      L'article L. 255-9 rappelle la possibilité de saisir les droits réels issus du bail réel solidaire.


    • Cette section précise les conditions de mutation des droits réels immobiliers issus du bail réel solidaire. Elle distingue le cas de la vente ou de la donation (articles L. 255-10 à L. 255-13) du cas de la succession (article L. 255-14). Elle prévoit un agrément du candidat-acquéreur en cas de vente ou de donation.
      Une offre préalable de cession ou de donation indiquant des mentions obligatoires destinées à protéger le candidat acquéreur doit être adressée à celui-ci (article L. 255-10).
      La vente et la donation sont subordonnées à l'agrément du candidat-acquéreur par l'OFS (article L. 255-11). Celui-ci dispose d'un délai de deux mois. L'article précise les éléments contrôlés par l'OFS dans le cadre de l'agrément. Il s'agit pour l'OFS de protéger et d'accompagner le candidat-acquéreur à l'occasion d'une opération juridique complexe.
      L'agrément de l'organisme foncier solidaire entraîne de plein droit une prorogation du bail réel solidaire pour une durée identique à celle prévue dans le bail initial (article L. 255-12).
      L'OFS a la possibilité de refuser l'agrément (article L. 255-13). En cas de cession, le cédant peut demander à l'OFS de lui proposer un acquéreur éligible. En cas de donation, le bail réel solidaire peut être résilié conventionnellement. Le preneur est indemnisé par l'OFS dans les conditions de fixation de la valeur des droits réels immobiliers prévues dans le bail. Il s'agit de protéger financièrement le preneur, soit en lui proposant un acquéreur soit en garantissant le rachat des droits réels immobiliers par l'OFS.
      En cas de succession (article L. 255-14), la prorogation de plein droit du bail intervient si le nouveau titulaire des droits réels répond aux conditions de plafonds de ressources définies à l'article L. 255-12. Si celui-ci ne répond pas à ces conditions de plafond, il peut néanmoins hériter de ces droits. Toutefois, il dispose de douze mois pour céder les droits réels à un acquéreur éligible. Passé ce délai, qui peut être prorogé par l'OFS, le bail est résilié et l'ayant droit indemnisé de la valeur des droits réels immobiliers dans les conditions prévues par le bail. Le respect des conditions de plafond de ressources ne s'applique pas au conjoint survivant.
      Ce mécanisme de prorogation du bail réel solidaire à l'occasion d'une cession ou donation de droits réels immobiliers ayant reçu l'agrément de l'OFS ou à l'occasion d'une succession dont le bénéficiaire répond aux conditions de l'article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4 constitue une novation majeure du bail réel solidaire. Ce mécanisme permet de garantir dans le temps le maintien de la valeur des droits réels afférents au bail réel solidaire. Il garantit ainsi au bénéficiaire des droits réels en accession sociale à la propriété selon des plafonds de ressources que la valeur de ses droits ne diminue pas à proportion de la durée restante du bail, comme c'est le cas dans les autres baux réels (bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation, bail réel immobilier).
      L'OFS dispose d'un droit de préemption à l'occasion de toute cession ou donation (article L. 255-15). Il lui permet de racheter les droits réels dans les conditions prévues au bail afin de reconstituer la propriété pleine et entière. Il lui permet aussi de faire racheter les droits réels immobiliers par un bénéficiaire répondant aux conditions d'éligibilité prévues à l'article L. 255-2.
      La protection du preneur de droits réels immobiliers sous bail réel solidaire est également prévue à l'expiration du bail réel solidaire (article L. 255-16). Une indemnisation de la valeur des droits réels immobiliers par l'OFS est prévue. Cette disposition s'applique aussi bien en cas de mise en location des logements sous bail réel solidaire que d'accession sociale à la propriété.


    • Cette section prévoit le cas de nullité du bail en cas de non-respect des conditions de plafonds prévus aux articles L. 255-2, L. 255-3 et L. 255-4.


    • L'article L. 255-18 précise le régime de protection de l'acquéreur de droits réels.
      L'article L. 255-19 renvoie à un décret en Conseil d'Etat les modalités d'application.
      Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
      Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.

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